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深圳律师专题:村民房屋(农民房)买卖疑问集锦

日期:2008年11月17日 | 来源:原创 |  作者:亚博 | 字体:

龙岗区作为深圳市最晚进行城市化建设的区域,又逢值深惠路改造、地铁建设、大运会召开的契机,近年来包括“农民房”在内的本地房地产价格不断攀升,而由于龙岗区有大面积的农民房的存在,又使得龙岗区的房地产交易市场有着本身特有的现象——那就是“农民房”买卖活跃,而90年代初卖出的农民房因现在价格是以前的几倍甚至是十几倍,所以农民房买卖的毁约率明显提高。以下就结合上述现象讨论一些在房地产买卖中应比较热点的问题。

一、为什么“农民房”买卖合同是无效合同?

精确一点来说,这一说法是不全面的,因为农民房买卖合同并非全部都是无效合同。那么,哪些农民房买卖合同是有效的呢?那就要看被买卖的农民房的产权性质和交易者本身的身份。

(一)已经取得“红本”房产证的“农民房”买卖合同有效。

2001年,针对深圳市私房(即所谓“农民房”)交易频繁、造成农民房买卖既成事实的大量存在,导致房地产交易市场权属混乱,纠纷频繁,不利于社会稳定的现象,为了厘清历史问题,进一步推进市场经济体制改革,发展成熟的现代房地产市场交易体系,深圳市人大常委会通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》。根据该规定,对缴纳了罚款、补签了土地使用权出让合同、补交了地价款的农民房予以确权,发放《房地产证》。此外又根据合作建房、私房买卖、村民与非村民等不同情况,《房地产证》又分为所谓的“红本”、“绿本”。而所谓“红本”,实际上就是具备市场商品房条件的房屋的《房地产证》,与目前一般的房地产商开发销售的市场商品房并无二致,此类房屋当然可以自由买卖。从法理上来说,虽然此类房屋位置处于农民房比较集中的地方,但实际上已经不能算是“农民房”。此类“农民房”的买卖合同是符合法律规定,当然是有效的。

(二)取得“绿本”《房地产证》的农民房不得买卖,抵押(典当)、出租须按有关规定办理。

上文已经提到,所谓“绿本”也是经过深圳市政府确权的,但“绿本”《房地产证》受法律、政策限制,不得进行买卖,“绿本”封面明确表明“本证所记载的房地产不得买卖。抵押(典当)、出租须按有关规定办理”。

值得深究的是,同样是农民房,为什么这类农民房不得买卖,而“红本”的就可以呢?实际上,上述《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》并没有对什么情况该发“红本”,什么情况该发“绿本”作出规定,也没有公开的文件说明该怎么发“红本”、“绿本”,所以是发“红本”还是“绿本”就只能是国土部门的内部规定了。

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》作为深圳市人大常委会发布的具有较高法律效力的地方性法规,对一套房屋是否能够流通,公民财富是否能够转移的重大问题,给政府规章、部门规章留下这么大的操作空间,对行政权力没有任何约束,是对行政权力的严重放纵。“绝对的权力导致绝对的腐败”,所以在办理“红本”“绿本”过程中出现大量的黑箱操作也就不难想象了,甚至有人在公开的媒体上做广告,称可以帮忙“红本”转“绿本”云云。这些问题是值得我们深思的,但愿有关部门在往后的立法中不要再犯同样的“错误”。

(三)没有“红本”“绿本”,而仅有一张“收文回执”的农民房不得买卖。

要在一块土地上建设房子,首先必须符合国家法律、符合城市规划,必须取得各种证书,就私房来说,就要取得《居民(私人)兴建住宅用地批准通知书》,也就是说要取得宅基地的用地使用权,其次还要取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,即要符合城市规划。上述材料也就是所谓的“两证一书”,只有具备这些条件,农民房才可以动工兴建,根据“两证一书”建设的房屋才能依法定程序取得《房地产证》,否则就是违章建筑,不能取得《房地产证》。

实践中,农民房都取得了“两证一书”,但是“两证一书”都规定了一个有效期,分别为1年和6个月,超过此期限的“两证一书”失效、作废,所以在规定期限内农民房没有动工兴建的,国土部门会把“两证一书”收回去,只发给一个“收文回执”。可见,此类村民在法律上已经失去了在原本分配给他(她)的宅基地上兴建房屋的权利,除非其重新取得新的“两证一书”,否则其办理《房地产证》根本无从谈起。既然不能从法律上确定其权属,不能确定该房产是否属于其本人,该房产当然不得买卖,该合同当然是无效合同。

二、“农民房”买卖收限制背后的法理、法律规定

同样是房子,为什么商品房可以自由买卖,而农民房却要受到各种限制呢?实际上,我们在买卖房产的时候,往往忽略了一个事实,那就是建筑物是建造在土地上面的,也就是说,买卖一栋房子,除了买卖它的建筑物之外,还得买卖建筑物下面的土地,也就是说,房屋买卖合同中实际包括两个买卖:建筑物买卖、土地买卖。而区别就在这里,下面详述之。

商品房的土地来源一般是这样的:原村集体所有土地-->征收-->国家所有的土地-->拍卖-->房地产开发商所有的土地-->建设、分割、销售-->商品房业主所有的土地(小区业主共有)。在此过程中,商品房已经在拍卖阶段向国家支付了购买土地使用权的土地使用金,取得了土地使用权。

而农民房土地却大相径庭,我国法律规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。也就是说,农民房所在的土地并非农民个人所有,而是属于整个村集体、全体农民所有。村民想要建设农民房,并没有土地使用权的拍卖程序,而需要通过申请宅基地的方式取得。而国家为了防止土地流失,又规定本村土地只限于本村村民申请。也就是上述原因,是的农村土地不能进入市场自由流转,因为,房屋必须和土地结合才一起才有价值,这也就导致了农村房屋、即农民房不能自由流转、买卖。

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