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农民房、违法建筑是否受《物权法》保护?

日期:2020年05月27日 | 来源: |  作者: | 字体:

自《物权法》颁布以来,实践中对农民房、小产权房、违章建筑、违法建筑(以下统称违法建筑)是否受《物权法》保护存在争议、误解,对此,笔者认为,违法建筑在一定程度上受《物权法》等法律保护,具体来说:

一、违法建筑权属不受《物权法》保护;

二、对违法建筑的侵权行为,可依《物权法》制止;

三、违法建筑可根据所在城市有关政策转正


以下详述之。

一、违法建筑权属不受《物权法》保护,不能取得物权。

《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”即房屋作为不动产,其拥有物权的前提是依法登记,非经依法登记的房屋不具有物权,因此不能根据《物权法》保护违法建筑的权属。此为定论,本文不作过多阐述。

 

二、对违法建筑的侵权行为,可依《物权法》占有保护制度予以制止。

(一)违法建筑构成占有,适用《物权法》第二百四十一条占有保护制度。

违法建筑虽权属不受《物权法》保护,但是,《物权法》除了设定了所有权、用益物权、担保物权之外,并设立了占有保护制度。按照我国《物权法》,占有是指一种事实状态,而非权利。一般来说,占有制度旨在保护某种事实状态,避免某种事实状态产生新的纠纷,以起到定纷止争的作用,而占有这种事实状态如何产生的,法院则在所不问。占有状态如何进一步解决,也不在法院的权限范围之内,应交由政府有关部门处理。我国大陆地区通说认为,占有不属于范物权,而属于类物权。

 

上图:物权法体系结构图(参考:法律出版社,《中华人民共和国物权法注释本》20175月第4版)

《物权法》第二百四十一条规定:“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”

违法建筑之建设通常是违反了《城乡规划法》等法律法规,政府有关部门应予以依法处理,但在有关部门处理之前,违法建筑以一种事实状态而存在,即构成占有。除有关部门依法处理外,出于维护社会稳定、定纷止争的考虑,占有期间,法律不应该允许针对违法建筑侵权行为。因此,行为人对违法建筑侵权的,被侵权人可依据《物权法》第二百四十一条,对行为提起诉讼,寻求法律保护。

 

(二)关于违法建筑是否适用物权保护问题,有以下文献可供参考。

1、人民法院出版社出版,最高人民法院民事审判第一庭杜万华主编《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,20162月第1版,第246~248页,对于违章建筑适用《物权法》占有保护制度予以物权保护更为妥当。”“对违章建筑一概不予保护,不利于定纷止争,维护正常财产秩序。”“即使已经由国家机关认定为违章建筑,在没有经过法定程序作出拆除决定之前,任何人不能随意拆除或破坏他人的违章建筑

2、北京大学出版社出版,隋彭生著《民法典占有与本权章建议稿》,201712月底1版,第36页,对违章建筑仍可发生占有,并受占有保护。”“笔者认为,对违章建筑的占有,建造人的占有应为自物占有。违章建筑物,既不属于国家所有,也不属于无主物,建造人应当享有所有权。违章建筑归属于建造人,在民事法律上是可以成立的,只不过违章建筑的存续状态并不合法(应当予以拆除)而已。

3、中国政法大学出版社出版,我国台湾地区学者谢在全著《民法物权论》上册,2011年版,第17页,通说认为违章建筑已符合定着物之要件,系独立于土地外之不动产,由原始建筑人取得其所有权,可知违章建筑物不因其无从办理所有权登记,而丧失物权客体之资格。

4、北京大学出版社出版的,我国台湾地区学者王泽鉴著《民法物权》第二版,200912月第1版,420页,占有之物,究为私有物或公物,均所不问,在公有土地土地兴建违章建筑,亦可成立占有。”②554页,所载有关案例及分析:甲将所有未经保存登记之违章建筑一栋出卖予乙,并交乙占有使用,嗣乙外出数月,将该违章建筑借予甲居住,甲于借用中复出卖予丙,且亦交付丙占有,乙返回得知,遂将该违章建筑大门加锁,阻止丙之使用,丙乃依占有人之物上请求权,请求乙除去大门之锁,且不得为妨害使用行为,有无理由?此案分析过长,此处不予一一摘引。

 

(三)相关案例。

中国法制出版社出版的,国家法官学院案例开发研究中心编《中国法院2019年度案例(物权纠纷)》,第117页,第31号案例,建造人有权基于占有保护,要求擅自拆毁违章建筑的行为进行赔偿——廖某彬、郭某华诉郭乙民、邱某芳财产损害赔偿案


三、违法建筑可根据所在城市有关政策转正,取得物权(以深圳为例)。

违法建筑因违反《城乡规划法》等法律法规,未办理不动产登记,但随着城乡发展,有些地区在违法建筑不违反城市规划、符合建筑质量、消防安全要求等前提下,通过补办手续、补缴地价、缴纳罚款等方式,对违法建筑进行处理,以消除违法建筑的不确定状态,有利于定纷止争。

如深圳市人民政府于201894日颁布了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(第312号文),根据该办法,深圳市范围内的违法建筑经过规划现状确认、地质灾害影响评估、房屋安全鉴定、消防验收、备案、罚款、补缴地价等程序后,可以办理房屋的所有权首次登记,确认为非商品房性质房地产或商品房性质房地产,即办理不动产登记证书、取得物权。

 

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