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龙岗法律顾问(85)律师在深圳市城市更新项目中有何工作

日期:2010年06月19日 | 来源:原创 |  作者:亚博 | 字体:

深圳市城市更新项目及以前的旧城(村)改造项目中,律师可以参与的工作很多,以下根据城市更新项目的各个阶段做简要介绍。

一、调研阶段的律师工作

在深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组(下称领导小组)领导下,深圳市城中村改造工作办公室(下称市城改办)等部门对深圳市内的城中村现状进行摸底调查,此为城市更新项目的调研阶段。在此阶段,一般的律师无法参与其中,但是作为深圳市政府、各区政府的法律顾问(指政府法律顾问)会接受委派,对各项工作提出法律意见。

二、总体规划阶段的律师工作

城改办组织编制全市城中村(旧村)改造总体规划纲要,编制中长期规划,此为总体规划阶段。在此阶段,一般的律师也无法参与其中,而深圳市政府、各区政府的法律顾问可以对总体规划是否符合《物权法》《土地管理法》等国家法律、法规发表意见,提出修改方案等。

三、区域规划阶段的律师工作

区政府根据有关规划文件,根据全市城中村(旧村)总体规划、年度土地供应计划和本辖区内各城中村的具体情况,制定本区域城中村改造计划,此为区域规划阶段。在此阶段,各区政府的法律顾问可以对本区的区域规划提供法律意见,如区域规划是否符合《物权法》《土地管理法》,是否存在法律风险,区域规划是否符合总体规划等。

四、申请、批准立项阶段的律师工作

村集体的股份合作公司向区政府申请立项,区政府报市政府予以批准,项目成立;如由股份合作公司意外的其他国内外的房地产开发机构进行开发,则由区政府立项,通过公开招标或者挂牌的方式确定城市更新项目的建设单位。(股份合作公司、房地产开发机构以下统称建设单位)此为立项阶段。

在此阶段,政府法律顾问及建设单位的法律顾问可以各司其职,在自己的受委托范围内发表自己的法律意见。政府法律顾问主要是对项目申请、招标、挂牌的程序合法性进行审核。建设单位的法律顾问则需要“溯及既往”,对政府进行招标、挂牌的地块的合法性进行全面审核,纠察其中的法律风险,所谓“全面审核”,即需要对该地块是否符合总体规划、区域规划,是否与《物权法》《土地管理法》抵触,招标、挂牌程序是否合法等进行全方位的审核。此阶段建设单位法律顾问工作可以说是牵一发而动全身,所以对法律顾问的水平要求极高,否则建设单位有可能走入严重的误区。

五、拆迁和补偿阶段的律师工作

建设单位与被开发地块的村集体、村民(居民)签订拆迁安置、补偿协议,对其进行合理的安置、补偿,此为安置、补偿阶段。在此阶段,主要是建设单位的法律顾问工作量比较大,而且很多事细节性的工作。为全面开展安置、补偿工作,提高工作效率,此时建设单位的法律顾问需要聘请多名甚至是十几名助理,在法律顾问指导下独立作业,以争取在最短的时间内完成安置、补偿协议的签订工作,所以此阶段对律师的理论水平、组织领导能力都有较高要求。

六、土地使用权初始登记阶段的律师工作

建设单位对村集体、村民(居民)安置、补偿后,取得被开发地块的土地使用权,可持有关材料向国土部门申请该地块的土地使用权初始登记,登记的权利人为该建设单位,此为土地使用权初始登记阶段。此阶段工作量较少,建设单位法律顾问可以指导助理收集材料,然后递交给有关部门。

七、房地产项目开发阶段的律师工作

被开发地块进行土地使用权初始登记后,建设单位取得该地块的土地使用权,即可依照一般的房地产开发项目对该地块进行房地产开发,在该地块上建成的建筑物由建设单位取得完全产权,可以自由转让,此为房地产项目开发阶段。在此阶段,城市更新项目的法律顾问工作与通过招标、拍卖程序取得“净地”的法律顾问工作基本一致。

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